- Verkaufen kann erst, wer als Eigentümer im Grundbuch steht – dafür brauchen Sie einen Erbnachweis.
- Eine Erbengemeinschaft kann nur gemeinsam verkaufen. Frühe Einigung spart Zeit und Geld.
- Bei vermieteten oder nicht selbst genutzten Immobilien kann Spekulationssteuer anfallen – die Haltedauer des Erblassers zählt mit.
- Eine fundierte Wertermittlung hilft bei der Einigung unter Erben und gegenüber dem Finanzamt.
1. Erbnachweis und Grundbuch
Mit dem Erbfall gehen Eigentum und Pflichten automatisch auf die Erben über – das Grundbuch weiß davon aber noch nichts. Bevor Sie verkaufen können, muss das Grundbuch berichtigt werden. Dafür benötigen Sie in der Regel einen Erbschein oder ein notarielles Testament bzw. einen Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts.
Gut zu wissen: Wird die Berichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, fallen dafür keine Grundbuchgebühren an. Den Antrag stellen Sie beim zuständigen Grundbuchamt.
2. Verkauf in der Erbengemeinschaft
Erben mehrere Personen gemeinsam, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Über die Immobilie als Ganzes können sie nur gemeinsam verfügen – alle Erben müssen dem Verkauf und dem Kaufvertrag zustimmen.
In der Praxis scheitert oder verzögert sich ein Verkauf am häufigsten an unterschiedlichen Vorstellungen: Einer möchte selbst einziehen, ein anderer schnell verkaufen, ein dritter hält den Preis für zu niedrig. Hilfreich sind:
- eine neutrale, nachvollziehbare Wertermittlung als gemeinsame Grundlage,
- eine klare Absprache, wer Ansprechpartner für Makler, Notar und Käufer ist (z. B. per Vollmacht),
- die Prüfung, ob ein Miterbe die Anteile der anderen übernehmen möchte.
Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen. Sie führt meist zu schlechteren Ergebnissen als ein regulärer Verkauf und sollte die letzte Option bleiben.
3. Den Wert richtig ermitteln
Erbimmobilien sind häufig älter und seit Jahren unverändert. Ein Quadratmeterpreis aus dem Internet führt hier leicht in die Irre. Wir ermitteln den Marktwert deshalb nach allen drei Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung – Vergleichs-, Ertrags- und Sachwert – und berücksichtigen Modernisierungsbedarf, Heizung und energetischen Zustand ausdrücklich.
Eine schriftliche Wertermittlung ist auch gegenüber dem Finanzamt nützlich: Setzt es für die Erbschaftsteuer einen zu hohen Wert an, kann ein niedrigerer Verkehrswert durch ein Gutachten nachgewiesen werden.
Kostenlose Ersteinschätzung starten
4. Steuern: Spekulationsfrist und Erbschaftsteuer
Spekulationsfrist
Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft, ist ein Gewinn grundsätzlich einkommensteuerpflichtig. Bei einer Erbschaft übernehmen Sie dabei den Anschaffungszeitpunkt des Erblassers: Hat dieser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Ebenfalls steuerfrei ist er in der Regel, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurde.
Erbschaftsteuer
Für die Erbschaftsteuer gelten persönliche Freibeträge – derzeit zum Beispiel 500.000 € für Ehegatten, 400.000 € für Kinder und 200.000 € für Enkel. Ein vom Erblasser selbst bewohntes Familienheim kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei vererbt werden, wenn der Erbe es selbst bewohnt. Achtung: Wird ein solches Familienheim innerhalb von zehn Jahren verkauft oder vermietet, kann die Steuerbefreiung rückwirkend entfallen.
Steuerliche Fragen hängen stark vom Einzelfall ab. Sprechen Sie vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater – gern stellen wir Ihnen die Wertermittlung dafür zur Verfügung.
5. Der Verkauf in sechs Schritten
Diese 6 Schritte als kostenlose Checkliste zum Ausdrucken
- Unterlagen sammeln: Erbnachweis, Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, bei Wohnungen Teilungserklärung und Protokolle.
- Grundbuch berichtigen lassen.
- Wert ermitteln und in der Erbengemeinschaft einen Zielpreis vereinbaren.
- Immobilie vorbereiten: Räumung, ggf. Entrümpelung und einfache Instandsetzung – größere Sanierungen lohnen sich meist nicht.
- Vermarkten und verhandeln: Exposé, Besichtigungen, Bonitätsprüfung der Käufer.
- Notartermin: Alle Erben (oder Bevollmächtigte) unterschreiben den Kaufvertrag.
Sie haben eine Immobilie geerbt?
Wir nehmen uns Zeit, klären Ihre Situation und bewerten die Immobilie kostenlos – auch als neutrale Grundlage für alle Erben.
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Angaben ohne Gewähr, Stand September 2026.