- Der Mietvertrag geht mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über („Kauf bricht nicht Miete“).
- Zwei Käufergruppen: Kapitalanleger (rechnen mit der Miete) und Selbstnutzer (brauchen die Wohnung frei).
- Ein einvernehmlicher Mietaufhebungsvertrag kann den Käuferkreis erweitern – er ist freiwillig.
- Vollständige Mietunterlagen schaffen Vertrauen und beschleunigen die Finanzierung.
1. Was mit dem Mietvertrag passiert
Wird eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus verkauft, tritt der Käufer mit dem Eigentumsübergang in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Miethöhe, Laufzeit und Kündigungsschutz bleiben unverändert, auch die Mietkaution geht auf den Käufer über. Für den Mieter ändert sich also zunächst nur der Vermieter.
Möchte der Käufer später selbst einziehen, kann er nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen wegen Eigenbedarfs kündigen. Wurde die Wohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt, gelten zusätzlich Kündigungssperrfristen von mindestens drei Jahren – in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auch länger. Der Mieter kann in diesem Fall außerdem ein Vorkaufsrecht haben (§ 577 BGB).
2. Welche Käufer infrage kommen
- Kapitalanleger interessieren sich für die laufende Miete, den Zustand und die Entwicklung des Standorts. Sie rechnen mit Rendite und Finanzierungskosten.
- Selbstnutzer wollen einziehen. Für sie ist eine vermietete Immobilie nur interessant, wenn absehbar ist, wann sie frei wird.
Die Vermarktung sollte deshalb gezielt eine Käufergruppe ansprechen – mit den Zahlen und Unterlagen, die genau diese Gruppe braucht.
3. Wie sich der Preis bildet
Für Kapitalanleger steht der Ertragswert im Vordergrund: Mieteinnahmen minus Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert über die Restnutzungsdauer, plus Bodenwert. Liegt die Miete deutlich unter dem Marktniveau, drückt das den Wert – liegt sie marktgerecht und ist das Mietverhältnis stabil, ist das ein Pluspunkt.
Wir ermitteln den Wert immer nach allen drei Verfahren und zeigen Ihnen, wie groß der Unterschied zwischen dem Wert mit Mieter und dem Wert als freie Immobilie ist. Diese Zahl ist die Grundlage für die Entscheidung, ob sich eine einvernehmliche Lösung mit dem Mieter lohnt.
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4. Mit oder ohne Mieter verkaufen?
Eine frei werdende Immobilie erreicht mehr Käufer und erzielt oft einen höheren Preis. Kündigen dürfen Sie als Eigentümer aber nur aus gesetzlich anerkannten Gründen – der Verkauf selbst ist kein Kündigungsgrund. Möglich ist ein Mietaufhebungsvertrag: Mieter und Vermieter einigen sich freiwillig auf ein Auszugsdatum, häufig verbunden mit einer Umzugshilfe oder Abfindung.
Eine solche Vereinbarung muss für beide Seiten fair sein und schriftlich getroffen werden. Rechnen Sie vorher nach, ob der Mehrerlös die Kosten übersteigt – und lassen Sie den Vertrag im Zweifel anwaltlich prüfen.
5. Unterlagen und Besichtigungen
Käufer und Banken benötigen bei vermieteten Objekten zusätzlich:
- Mietvertrag mit allen Nachträgen und Mieterhöhungen,
- die letzten Nebenkostenabrechnungen,
- Nachweis über die Mietkaution,
- Informationen zu offenen Mängelanzeigen oder Streitigkeiten.
Besichtigungen muss der Mieter in angemessenem Umfang und nach rechtzeitiger Ankündigung ermöglichen. Ein respektvoller Umgang zahlt sich aus: Ein kooperativer Mieter, der die Wohnung gepflegt zeigt, ist für jeden Verkauf ein Gewinn. Wir stimmen Termine mit Ihrem Mieter ab und bündeln Besichtigungen, damit die Belastung gering bleibt.
Sie möchten eine vermietete Immobilie verkaufen?
Wir rechnen beide Varianten durch – mit Mieter und frei – und entwickeln mit Ihnen die passende Strategie.
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Angaben ohne Gewähr, Stand September 2026.