Beim Hausverkauf entscheidet die Maklerprovision nach § 656c BGB nicht nur darüber, wer welche Kosten trägt. Sie beeinflusst auch, wie transparent der Maklervertrag gestaltet sein muss und welche Position für Verkäufer und Käufer am Ende tatsächlich verbleibt. Gerade bei einem Hausverkauf im Raum Stuttgart, Esslingen, Göppingen oder Ostalbkreis sollten beide Seiten die Regelung verstehen, bevor ein Maklervertrag unterschrieben oder ein Kaufpreis verhandelt wird.
Was § 656c BGB beim Hausverkauf regelt
§ 656c BGB gilt für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, wenn der Käufer als Verbraucher handelt. Vereinbart ein Makler mit Verkäufer und Käufer jeweils eine Provision, müssen beide Seiten die Provision in gleicher Höhe tragen. Das Gesetz verhindert damit, dass bei einer sogenannten Doppeltätigkeit die gesamte Maklercourtage allein dem Käufer auferlegt wird.
In der Praxis bedeutet das: Beauftragt der Verkäufer einen Makler und schließt dieser später auch mit dem Käufer einen Maklervertrag, darf der Makler von beiden Vertragsparteien nur eine gleich hohe Provision verlangen. Häufig wird die Gesamtprovision deshalb hälftig geteilt. Wie hoch sie ausfällt, ist allerdings nicht gesetzlich festgelegt. Die Courtage ist verhandelbar und sollte vor Beginn der Vermarktung klar vereinbart werden.
Die Regelung gilt seit Ende 2020. Sie betrifft keine reine Preisfrage, sondern schafft einen verbindlichen Rahmen für eine faire und nachvollziehbare Kostenverteilung bei typischen privaten Wohnimmobilienverkäufen.
Wann die Maklerprovision nach § 656c BGB geteilt wird
Entscheidend ist nicht, ob das Objekt groß, klein, modern oder sanierungsbedürftig ist. Maßgeblich sind die Objektart und die Rolle des Käufers. Die hälftige Teilung nach § 656c BGB greift grundsätzlich, wenn eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus verkauft wird, der Käufer Verbraucher ist und der Makler mit beiden Seiten einen Provisionsvertrag schließt.
Ein Verbraucher handelt überwiegend privat. Kauft eine Familie ein Haus zur Eigennutzung oder ein privater Anleger eine Wohnung als Kapitalanlage, liegt regelmäßig ein Verbrauchergeschäft vor. Anders kann es aussehen, wenn eine GmbH, eine Projektgesellschaft oder ein gewerblich handelnder Käufer erwirbt. Dann gelten die besonderen Regeln der §§ 656c und 656d BGB in der Regel nicht.
Auch bei der Objektart kommt es auf den Einzelfall an. Ein klassisches Einfamilienhaus fällt in den Anwendungsbereich, ebenso eine Eigentumswohnung. Ein unbebautes Grundstück, ein Mehrfamilienhaus oder eine Gewerbeimmobilie dagegen nicht automatisch. Bei gemischt genutzten Objekten, etwa einem Wohnhaus mit größerer Gewerbeeinheit, sollte die Provisionsvereinbarung besonders sorgfältig geprüft werden. Entscheidungen brauchen Wissen, nicht Bauchgefühl.
Gleiche Provision heißt nicht automatisch gleiche Kosten in jedem Modell
§ 656c BGB betrifft den Fall, dass der Makler von beiden Parteien eine Provision verlangt. Dann müssen die vereinbarten Beträge gleich hoch sein. Ein typisches Modell ist beispielsweise eine Gesamtprovision von 7,14 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer. Verkäufer und Käufer tragen davon jeweils 3,57 Prozent.
Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro wären das jeweils 17.850 Euro. Für Verkäufer ist dabei nicht nur die Provision relevant, sondern der tatsächliche Nettoerlös nach Ablösung möglicher Darlehen, Notarkosten für Löschungen, gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigungen und weiteren Verkaufsaufwendungen. Eine belastbare Preisstrategie berücksichtigt diese Faktoren von Beginn an.
Es gibt auch das sogenannte Abwälzungsmodell nach § 656d BGB. Dabei schließt nur eine Partei, häufig der Verkäufer, den Maklervertrag. Soll der Käufer anschließend an den Kosten beteiligt werden, darf sein Anteil höchstens die Hälfte der Gesamtprovision betragen. Außerdem muss der Verkäufer seine Provision zunächst bezahlt haben und dies dem Käufer nachweisen, bevor dessen Anteil fällig wird.
Ein vollständiges Abwälzen der Maklerkosten auf einen privaten Käufer ist beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung daher nicht möglich. Das schützt Käufer vor Kostenvereinbarungen, die früher regional teilweise üblich waren.
Kein gesetzlicher Provisionssatz
Ein häufiger Irrtum lautet: Das Gesetz schreibe eine Maklerprovision von 3,57 Prozent je Seite vor. Das stimmt nicht. § 656c BGB regelt die Verteilung, nicht die Höhe. Die konkrete Courtage hängt von der Vereinbarung, dem Objekt, dem Vermarktungsaufwand und dem regionalen Markt ab.
Für Eigentümer ist ein niedriger Satz allein kein ausreichendes Entscheidungskriterium. Relevant ist, welche Leistung dahintersteht: eine nachvollziehbare Wertermittlung, vollständige Unterlagen, professionelle Präsentation, die Ansprache passender Interessenten, geprüfte Besichtigungen und eine konsequente Begleitung bis zum Notartermin. Eine unklare Preisfindung oder schlecht vorbereitete Vermarktung kann den Verkaufserlös stärker beeinträchtigen als ein scheinbar günstiger Provisionssatz einspart.
Die Provision sollte daher immer schriftlich mit dem Leistungsumfang, der Umsatzsteuer, dem Zeitpunkt der Fälligkeit und der Kostenverteilung festgehalten werden. Bei Belur Immobilien wird die vereinbarte Käufer- und Verkäuferprovision bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen transparent und gesetzeskonform erklärt.
Textform ist Pflicht
Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser benötigen nach § 656a BGB die Textform. Eine mündliche Absprache reicht nicht aus. Textform kann etwa durch einen Vertrag, eine E-Mail oder eine klar dokumentierte elektronische Erklärung erfüllt werden. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht in jedem Fall erforderlich, die Erklärung muss aber dauerhaft nachvollziehbar sein.
Für Verkäufer ist das ein sinnvoller Schutz. Vor der Beauftragung sollte eindeutig erkennbar sein, für welches Objekt der Makler tätig wird, welche Aufgaben er übernimmt, wie die Provision berechnet wird und wann sie geschuldet ist. Bei Käufern gilt das Gleiche: Ein Exposé oder die Teilnahme an einer Besichtigung ersetzt nicht automatisch eine verständliche und wirksame Provisionsvereinbarung.
Die Provision wird üblicherweise erst fällig, wenn ein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen ist und die Maklertätigkeit für den Vertragsabschluss ursächlich war. Wer eine Immobilie verkauft, sollte trotzdem nicht erst beim Notartermin über die Kosten sprechen. Eine offene Regelung vor Vermarktungsstart verhindert spätere Missverständnisse.
Was Verkäufer vor dem Maklervertrag prüfen sollten
Vor der Beauftragung geht es nicht nur um die Frage „Wie viel Provision?“. Ebenso wichtig ist, ob die Vermarktung zum Objekt und zur persönlichen Situation passt. Bei einem bewohnten Einfamilienhaus sind Diskretion und abgestimmte Besichtigungstermine oft wichtiger als eine möglichst breite Veröffentlichung. Bei einer Kapitalanlage können dagegen Mietverträge, Ertragsdaten und Entwicklungspotenziale den Verkauf entscheidend prägen.
Die Provisionsvereinbarung sollte deshalb mit einer realistischen Marktpreiseinschätzung verbunden sein. Vergleichswerte zeigen, welche Preise für ähnliche Objekte erzielt wurden. Beim vermieteten Mehrfamilienhaus ist der Ertragswert wesentlich, bei einem selbst genutzten Haus können Sachwert, Grundstücksgröße, Zustand und Bodenrichtwert stärker ins Gewicht fallen. Die ImmoWertV bietet dafür die methodische Grundlage, ersetzt aber nicht die Kenntnis des lokalen Marktes.
Ein zu hoch angesetzter Angebotspreis führt häufig zu langen Vermarktungszeiten und späteren Preisnachlässen. Ein zu niedriger Preis verschenkt Vermögen. Eine schriftlich erklärte Bewertung schafft eine deutlich bessere Grundlage, um Provision, Vermarktung und Zielpreis sachlich einzuordnen.
Häufige Fragen zur Maklerprovision beim Hausverkauf
Muss der Verkäufer immer die Hälfte zahlen?
Wenn der Makler mit Käufer und Verkäufer jeweils einen Provisionsvertrag für ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung schließt, ja: Beide Seiten müssen gleich hohe Provisionen vereinbaren. Der Verkäufer kann die Kosten nicht vollständig auf einen privaten Käufer verlagern.
Kann ein Verkäufer die gesamte Provision übernehmen?
Ja. Der Verkäufer kann einen Makler allein beauftragen und die Provision vollständig tragen. Soll der Käufer später beteiligt werden, greifen die Vorgaben des § 656d BGB. Sein Anteil darf dann maximal die Hälfte betragen und wird erst nach nachgewiesener Zahlung des Verkäuferanteils fällig.
Gilt die Regel auch für Grundstücke und Mehrfamilienhäuser?
Nicht zwingend. Unbebaute Grundstücke, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte fallen nicht automatisch unter die gesetzlichen Teilungsregeln für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Hier sind individuelle Provisionsvereinbarungen möglich. Gerade bei solchen Objekten lohnt sich eine klare Prüfung vor der Beauftragung.
Eine Provisionsregelung ist dann gut, wenn sie vor dem ersten Vermarktungsschritt verständlich auf dem Tisch liegt und zum Objekt passt. Wer den Marktwert, den Leistungsumfang und die Kosten früh sauber klärt, schafft die Grundlage für einen Verkauf, der finanziell und persönlich planbar bleibt.
Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Alle Angaben ohne Gewähr, Stand Oktober 2026.